Η παραπάνω διάταξη θεωρείται μία από τις πιο ρηξικέλευθες διατάξεις του Αστικού Κώδικα. Σχετίζεται άμεσα με αυτό που οι νομικοί αποκαλούν θεωρία ανατροπής του δικαιοπρακτικού θεμελίου στις συμβάσεις, σύμφωνα με την οποία είναι δυνατό μετά τη σύναψη μιας σύμβασης να επέλθει ανατροπή γεγονότων, στα οποία είτε ο ένας είτε και οι δυο συμβαλλόμενοι δίνουν τόση σημασία, ώστε να καθίσταται άνευ νοήματος η δέσμευση που είχαν αναλάβει με την αρχική σύμβαση. Προϋποθέσεις εφαρμογής του ανωτέρω άρθρου είναι η ύπαρξη αμφοτεροβαρούς σύμβασης, η μεταγενέστερη μεταβολή συνθηκών (π.χ.  νομισματική σταθερότητα), η έκτακτη και απρόβλεπτη μεταβολή των συνθηκών και τελικά η υπέρμετρα επαχθής παροχή. Η διάταξη 388 ΑΚ ουσιαστικά αποτελεί εξειδίκευση της διάταξης 288 ΑΚ. Επομένως, η τροποποίηση ή η λύση μιας σύμβασης μπορούν να επέλθουν και κατ’ εφαρμογή της 288 ΑΚ, όταν δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου 388 ΑΚ (927/1982 ΑΠ).

Ειδικά για τις εμπορικές μισθώσεις γίνεται δεκτό ότι ο μισθωτής μπορεί να ζητήσει την αναπροσαρμογή του οφειλόμενου μισθώματος κατ’ εφαρμογή του άρθρου 288ΑΚ, εφόσον εξαιτίας απρόβλεπτων συνθηκών επήλθε ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, ώστε υπό τις συγκεκριμένες περιστάσεις, η εμμονή του εκμισθωτή στην καταβολή του αρχικώς συμφωνηθέντος μισθώματος να έρχεται σε αντίθεση με την  καλή πίστη και την εντιμότητα στις συναλλαγές. Νομοθετική θεμελίωση της άποψης αυτής αποτελεί το άρθρο 44 του π.δ. 34/1995. Εν τέλει καταλήγουμε ότι με το άρθρο 388 ΑΚ καλύπτεται νομοθετικά το θέμα της απρόοπτης μεταβολής συνθηκών στις αμφοτεροβαρείς συμβάσεις, υπό αυστηρότερες προϋποθέσεις.

Ελένη Ι. Τσούκαλου

Δικηγόρος Ορεστιάδας